Adjudicação compulsória e Registro de Imóveis

Na decisão proferida pela Egrégia Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo no Processo CG nº 2010/113403 (402/2010-E), em 14 de dezembro de 2010, temos uma excelente aula sobre a relação entre a adjudicação compulsória e o Registro de Imóveis.

No parecer da lavra do Meritíssimo Juiz Auxiliar daquela Corregedoria, Doutor Marcus Vinicius Rios Gonçalves, que foi acolhido pelo Corregedor Geral da Justiça, o Excelentíssimo  Senhor Desembargador Antonio Carlos Munhos Soares, colhemos por primeiro um conceito de adjudicação compulsória: “adjudicação compulsória é mecanismo de adimplemento específico da obrigação: se o promitente vendedor já recebeu a integralidade do preço, e não outorgou a escritura, o juiz o condenará e a sentença proferida valerá como a declaração de vontade que foi negada. Nesse sentido, o art. 466-B do Código de Processo Civil”.

Este artigo, que foi incluído no CPC pela Lei 11.232/2005,  preceitua que  “Se aquele que se comprometeu a concluir um contrato não cumprir a obrigação, a outra parte, sendo isso possível e não excluído pelo título, poderá obter uma sentença que produza o mesmo efeito do contrato a ser firmado”.


Nesse sentido, a natureza jurídica da ação tem sido entendida como tratando-se de “direito pessoal” e, como tal, restrita e com efeitos inter partes, ou, noutros termos, aos que figuram no contrato de promessa de venda e compra como promitentes transmitentes e promitentes adquirentes.

É que a Súmula 239 do STJ estabelece que “o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”. Essa Súmula, na verdade, parece que mereceria uma revisão, diante dos termos do artigo 1.417 do Código Civil de 2002: “Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel”.

Perceba-se que o texto normativo prevê expressamente que o direito de aquisição aqui tratado é direito real, e não direito pessoal, e como todo direito real sobre imóvel constitui-se pelo registro no Registro de Imóveis, circunstância expressamente prevista no artigo. Ocorre que a Súmula 239 do STJ foi adotada no ano de 2000 (publicada no Diário Oficial de 30 de agosto de 2000), antes, portanto, da entrada em vigor do novo caderno civilista. Sendo assim, parece ser o caso de revisitá-la, mas como isso ainda não foi feito, a decisão da CGJ-SP sob comento partiu do pressuposto de que a mesma continua com plena eficácia.

Mas o ponto nuclear da questão é, perceba-se, que a adjudicação compulsória nada mais é do que a obtenção do título definitivo que o promitente vendedor negou-se a outorgar. Como tal, quem deve figurar no pólo passivo da ação é justamente o promitente vendedor. Mas em se tratando de contrato de promessa de venda e compra não registrada, é bem possível que esse promitente comprador não seja quem figura no fólio real como proprietário do imóvel. 

Sendo assim, o que a adjudicação compulsória faz é formar o título definitivo da mesma forma que este teria se formado se a declaração de vontade tivesse sido outorgada espontaneamente, e daí que ao ser apresentada ao Registro de Imóveis será objeto de qualificação normal, tal qual se de uma escritura pública de venda e compra se tratasse.

A obtenção da sentença favorável na pretensão adjudicatória compulsória não implica que o autor vitorioso logrou automaticamente o direito de ver tal carta ingressar no registro imobiliário! O Oficial irá qualificá-la normalmente, com atenção aos princípios registrários, mormente o princípio da continuidade, para verificar se as pessoas que constaram como promitentes vendedores poderiam sê-lo, ou, noutra forma de dizer, se figuram na matrícula/transcrição como titulares do direito real de propriedade.

Para melhor elucidação, transcrevo a decisão sob comento, cuja leitura na íntegra recomendo.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA
Processo CG n° 2010/113403
(402/2010-E)

Registro de Imóveis – Pedido de providência em relação à demora no registro de cartas de adjudicação – Título judicial também sujeito à qualificação – Imóvel pertencente a numerosos proprietários – Divisão amigável pela qual um deles foi excluído da co-propriedade, tornando-se titular de área exclusiva – Inexistência de registro da divisão – Imóvel que continua figurando, no Registro de Imóveis, em nome de todos os titulares originários – Compromisso de compra e venda de lotes celebrado sem a participação de um deles – Ofensa ao princípio da continuidade – Inviabilidade do ingresso no fólio real – Adjudicação compulsória que não redunda em direito ao registro – Recurso não provido.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:

Trata-se de recurso administrativo interposto por Francisco de Freitas, Maria Anézia de Freitas, Feliciano Garcia Nasal, Maria Teresa Árias Lago, Marinalva da Silva Andrade e Walter Ferrari, contra decisão do Meritíssimo Juiz Corregedor Permanente do 18° Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital, que indeferiu pedido de providências para que fosse efetivado registro das cartas de adjudicação dos lotes 18 da quadra E, 7 e 8 da Quadra C, 16 da quadra B, todos do loteamento Rubini.

Sustentam os recorrentes, em síntese, que, não se justificava a demora do Oficial em promover o registro, porque todos os requisitos para a qualificação positiva estavam presentes. As cartas de adjudicação foram emitidas por decisão judicial, que acolheu a pretensão formulada pelos recorrentes nas ações de adjudicação compulsória que promoveram. Nelas foi dispensada a participação da família Ferrari, porque houve a divisão amigável de áreas com a formação de matrículas independentes, uma para a parte loteada, pertencente à família Rubini, e outra para a que passou a pertencer à família Ferrari.

Outras cartas de adjudicação foram registradas, sem que fosse invocado o princípio da continuidade. A solução alvitrada pelo Oficial poderia ter sido adotada por ele próprio, para a promoção do registro, bastando que se considerasse a divisão do imóvel. A negativa do registro implica em negar eficácia às sentenças das ações de adjudicação compulsória.

A Douta Procuradoria Geral de Justiça manifestou-se pelo não provimento do recurso (fls. 192 a 195).

É o relatório.

Passo a opinar.

Conquanto os recorrentes tenham atribuído ao recurso o nome de apelação, não se está diante de um procedimento de dúvida, já que a questão de mérito não diz respeito a registro em sentido estrito, mas a providências relativas à demora para que o registro fosse efetivado. Nada obsta, porém, que seja recebido e processado como recurso administrativo, na forma do art. 246 do Código Judiciário Estadual.

A necessidade de qualificação dos títulos, ainda que judiciais, é matéria já pacificada pelo Conselho Superior da Magistratura e por esta Corregedoria Geral, cujas normas de serviço estabelecem: “Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais” (item 106 do Capítulo XX, Tomo II).

Daí a necessidade de o Oficial, antes de promover o registro, examinar se o título judicial não viola os postulados e princípios registrários (Apelações Cíveis n°. 22.417-0/4, Piracaia e 44.307-0/3, Campinas).

A certidão de fls. 62 comprova que o imóvel objeto da adjudicação, com área de cerca de três alqueires, foi adquirido por Vicenza Rubini, em 1926. O imóvel foi doado pela proprietária aos filhos Emiíia Rubini Ferrari, Ida Rubini de Mauro, Constatino Rubini, Alfredo Rubini, Antonio Rubini Alves, Assunta Rubini Checchia e Armando Rubini, na proporção de 1/7 para cada um (fls. 59). Pela transcrição 56.445 (fls. 60v), Emília Rubini Ferrari e seus filhos adquiriram a meação e partilha de 1/7 ideal do imóvel, com o falecimento do marido dela, Mário Ferrari.

Assim, 1/7 do imóvel ficou com a família Ferrari e os restantes 6/7 com a família Rubini. Feita a divisão amigável, a família Ferrari foi excluída do condomínio. Mas a divisão nunca foi registrada, e o imóvel continuou figurando integralmente no registro de imóveis em nome das famílias Rubini e Ferrari.

A família Rubini implantou no local um loteamento, oportunamente regularizado pela Municipalidade. Os recorrentes adquiriram lotes, por contratos de compromisso de compra e venda, celebrados com essa família. As escrituras públicas não foram lavradas, o que ensejou o ajuizamento de ações de adjudicação compulsória, contra os promitentes vendedores. A sentença acolheu a pretensão, e foram expedidas cartas de adjudicação, que foram apresentadas ao Registro de Imóveis.

Não tendo havido o registro da divisão, o imóvel continuava figurando não apenas em nome daqueles que celebraram o compromisso, mas também da família Ferrari. Por essa razão, o registro da carta de adjudicação, tal como solicitado, ofende o princípio da continuidade: os lotes adquiridos pelos recorrentes só poderiam ser integralmente vendidos pela totalidade dos proprietários. Ora, se o contrato foi celebrado apenas com os integrantes da família Rubini, os compradores não poderiam tê-los adquirido por inteiro, já que a família Ferrari continua figurando no Registro de Imóveis como titular da sétima parte da área.

Não favorece os recorrentes o fato de a família Ferrari ter sido excluída da ação de adjudicação compulsória. Muito se controverteu sobre a natureza jurídica da ação, e sobre a necessidade de prévio registro como condição para o seu acolhimento. A Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que: “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”. Essa súmula, malgrado os dizeres do art. 1.417 do Código Civil de 2002, permanece em vigor, o que dá à adjudicação compulsória de compromisso não registrado caráter pessoal e não real. Nesse sentido, foi decidido pelo Min. Nilson Naves, no REsp 6.370, DJU de 09 de setembro de 1991: “A pretensão de adjudicação compulsória é de caráter pessoal, restrita assim aos contraentes, não podendo prejudicar os direitos de terceiros que entrementes hajam adquirido o imóvel e obtido o devido registro, em seu nome, no ofício imobiliário”.

Essas considerações são necessárias para que se conclua que o direito reconhecido à adjudicação compulsória não coincide com o direito à obtenção do registro no Oficial de Imóveis.

A adjudicação compulsória é mecanismo de adimplemento específico da obrigação: se o promitente vendedor já recebeu a integralidade do preço, e não outorgou a escritura, o juiz o condenará e a sentença proferida valerá como a declaração de vontade que foi negada. Nesse sentido, o art. 466-B do Código de Processo Civil.

Por essa razão, devem figurar como partes na ação de adjudicação compulsória aqueles que participaram do contrato de compromisso de compra e venda. Afinal, a sua finalidade é obter a declaração de vontade que deriva desse contrato. Não se pode admitir que participe da ação quem não participou do contrato, já que este só tem força obrigatória entre as partes, sendo “res inter alios acta” para terceiros. Daí a lição de Ricardo Arcoverde Credie: “Além da previsão do art. 3º do CPC, pertine a ação de adjudicação compulsória às pessoas que integram a relação jurídica de direito substancial, quais sejam os partícipes do compromisso de compra e venda” (Adjudicação Compulsória, RT, 5ª. Edição, p. 48).

Mas, obtida a adjudicação, nem sempre se poderá registrar a respectiva carta. Será necessária a prévia qualificação do título, quando o Oficial, em respeito ao princípio da continuidade, verificará se as pessoas que constam como promitentes vendedoras são as mesmas que constam na matrícula como atuais titulares do bem. E esse é empecilho que impede o registro da carta de adjudicação na forma pretendida pelos recorrentes. Eles celebraram o contrato com a maior parte dos proprietários, mas não com todos, o que impede o registro, sob pena de ofensa ao princípio da continuidade. Admitido o ingresso das cartas de adjudicação, constariam do registro sete proprietários (ou seus herdeiros) e a transmissão integral por apenas seis deles.

A sugestão alvitrada pelo Oficial, de que sejam promovidas averbações, separando as partes da família Ferrari e da família Rubini, carece de amparo legal. A extinção do condomínio só pode ser feita por ato de vontade (escritura pública registrada) ou por decisão jurisdicional em ação própria. Não é possível, na via administrativa, estremar os imóveis, frutos de uma divisão que jamais chegou a ser registrada. Não sendo viável a divisão, restaria apenas a via da usucapião, que, modo originário de aquisição da propriedade, prescinde da observância do princípio da continuidade.

As peculiaridades do caso, e os esforços do Oficial para resolvê-lo, convocando os adquirentes dos lotes a reuniões para tentar solucionar o impasse, justificam eventual demora que tenha havido, e que deu ensejo ao pedido de providências. Não se vislumbra, destarte, providência disciplinar a ser tomada.

Diante do exposto, o parecer que submeto, respeitosamente, à apreciação de Vossa Excelência, é para que seja negado provimento ao recurso.

Sub censura.

São Paulo, 14 de dezembro de 2010.

MARCUS VINICIUS RIOS GONÇALVES

Juiz Auxiliar da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Auxiliar da Corregedoria, por seus fundamentos, que adoto, negando provimento ao recurso interposto. Publique-se. São Paulo, 20.12.2010 – (a) – Des. ANTONIO CARLOS MUNHOS SOARES – Corregedor Geral da Justiça.

Diário da Justiça Eletrônico de 18.01.2011
Decisão reproduzida na página 04 do Classificador II – 2011

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Sobre Luciano Passarelli

Registrador Imobiliário. Mestre e doutorando em Direito Civil (PUC-SP). Professor de Direito Notarial e Registral Imobiliário. Coordenador Editorial do IRIB.
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Uma resposta para Adjudicação compulsória e Registro de Imóveis

  1. Rogério Baena Rossmann disse:

    Boa noite Professor. Gostaria de fazer apenas uma observação ao tema que julgo importante, é a seguinte: Condicionar a ação de adjudicação compulsória ao registro imobiliário, como prevê o Código Civil, não fomentaria à confecções de contratos irregistráveis feitos maliciosamente pelo promitente vendedor objetivando cobrança de valores “extra contrato” para outorga da escritura definitiva ? Não ficaria o promitente comprador refém do vendedor ?

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