Prática registral: alteração da convenção de condomínio.

Para o registro ou alteração da convenção de condomínio, exige-se um quórum qualificado: os titulares de no mínimo dois terços das frações ideais deverão subscrevê-la (art. 1.333 do Código Civil).

Ocorre que, para esse fim, o Código Civil, em seu artigo 1.334, parágrafo segundo, equipara aos proprietários os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.

A pergunta que se faz é: é possível que tais promitentes compradores e os cessionários assinem a convenção, se seus títulos respectivos não estiverem registrados?

A resposta é não. O direito real do promitente comprador (art. 1.225, VII), como qualquer outro direito, só surge com o registro (art. 1.227). Sendo assim, deve o Registrador conferir se as pessoas que firmaram a Convenção constam no registro como titulares desse direito real.

Nesse sentido exato decidiu a Corregedoria Geral da Justiça no Processo CG 2008/73962, publicado no DJE de 17.12.2008.

Uma sugestão de exigência na hipótese aqui tratada:

“A alteração da Convenção de Condomínio deverá ser firmada pelos titulares de no mínimo dois terços das frações ideais, nos termos do art. 1.333 do Código Civil. Observe-se que o direito real de promitente comprador (art. 1.225, VII, Código Civil) adquire-se pelo registro do título respectivo (art. 1.227, Código Civil). Sendo assim, quem deverá subscrever a Convenção são os proprietários e promitentes compradores, ou cessionários, com seus títulos aquisitivos regularmente registrados.

A respeito, conferir a decisão normativa da Corregedoria Geral da Justiça proferida no Processo CG 2008/73962, publicado no DJE de 17.12.2008 (cópia disponível nesta Serventia)”.

Para facilitar a consulta, transcrevo a decisão na íntegra:

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA
Processo CG n° 2008/73962
(386/2008-E)

REGISTRO DE IMÓVEIS – Alteração de convenção de condomínio – Decisão que manteve a recusa de averbação, pois não evidenciada a subscrição por titulares de direitos que representem, no mínimo, dois terços das frações ideais – Necessidade, para que possam ser equiparados aos proprietários, de que os promitentes compradores e os cessionários registrem seus títulos – Inteligência dos artigos 1.225, VII, 1.227, 1.333 e 1.334, § 2º, do Código Civil – Negado provimento ao recurso.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:

Cuida-se de recurso interposto por Condomínio do Edifício Centro Empresarial Conceição contra decisão do Juízo da Corregedoria Permanente do 1º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Campinas, pela qual foi mantida a recusa à averbação de alteração de convenção de condomínio, sob o fundamento de não estar evidenciada a subscrição por titulares de direitos que representem, no mínimo, dois terços das frações ideais. Conforme destacado, para que possam ser equiparados aos proprietários, é necessário que promitentes compradores e cessionários registrem seus títulos.

Alega o recorrente que, para tal equiparação, basta a aludida condição de “promitentes compradores e cessionários, devendo ser afastada a referida exigência”. Requer provimento, para que o ingresso se realize (fls. 340/346).

Segundo o Ministério Público, o reclamo não merece prosperar, pois, “para poder participar da convenção de condomínio, é preciso que o promitente comprador tenha direito real, o que só ocorre com o registro de seu título” (fls. 354/356).

Relatei.

Passo a opinar.

Imprescindível, deveras, para que suas participações possam ser consideradas, que os promitentes compradores e os cessionários providenciem o registro de seus títulos, equiparando-se, destarte, aos proprietários tabulares. Bem andou o douto Juízo a quo ao vislumbrá-lo.

E, por outro lado, não se pode dispensar a subscrição por titulares de direitos que representem, no mínimo, dois terços das frações ideais que compõem o condomínio para que se viabilize a averbação da alteração da respectiva convenção.

Categórico o art. 1.333 do Código Civil a esse respeito.

É bem verdade que o parágrafo 2º do art. 1.334 do citado diploma equipara aos proprietários tabulares, para tal finalidade, “os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas”.

Todavia, afigura-se imperioso que tais pessoas formalizem suas condições mediante o regular registro de seus títulos, pois é por meio deste que se alcança a publicidade e a validade em relação a terceiros, bem como se obtém direito real.

Não basta que alguns subscritores, no que concerne a convenção de condomínio, queiram se apresentar como promitentes compradores de unidades ou cessionários de direitos correspondentes. Mister se faz que sua condição se ache sacramentada pelo registro, com os efeitos que dele decorrem.

Deveras, “o direito do promitente comprador do imóvel” se acha capitulado entre os direitos reais pelo art. 1.225, VII, do Código Civil, sendo certo que no art. 1.227 se enuncia que “os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos…”.

Pertinente e oportuno, destarte, o escólio de Ademar Fioranelli: “As alterações são averbadas na ficha do próprio registro da Convenção, mediante requerimento dos condôminos que reúnam o quorum exigido. Lembre-se, ainda, que ‘condômino’ é aquele que tem título devidamente registrado no Cartório de Imóveis” (Direito Registral Imobiliário, safE, Porto Alegre, 2001, pág.596).

Não se justifica, portanto, a recalcitrância do recorrente.

Diante do exposto, o parecer que submeto à elevada apreciação de Vossa Excelência, mui respeitosamente, é no sentido de ser negado provimento ao recurso.

Sub censura.

São Paulo, 05 de dezembro de 2008.

JOSÉ ANTONIO DE PAULA SANTOS NETO

Juiz Auxiliar da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Auxiliar da Corregedoria e por seus fundamentos, que adoto, nego provimento ao recurso interposto. Publique-se. São Paulo, 11 de dezembro de 2008. – (a) – RUY PEREIRA CAMILO – Corregedor Geral da Justiça.

Diário da Justiça Eletrônico de 17.12.2008

Anúncios

Sobre Luciano Passarelli

Registrador Imobiliário. Mestre e doutor em Direito Civil (PUC-SP). Professor de Direito Notarial e Registral Imobiliário.
Esse post foi publicado em Uncategorized. Bookmark o link permanente.

2 respostas para Prática registral: alteração da convenção de condomínio.

  1. Dalva Luiza macedo disse:

    Prezado Luciano, boa tarde!

    lendo seu site sobre a alteração de Conveção condominial, achei deveras ingeressante o assunto. Te pergunto: para a alteração da convenção certamente há a necessidade a assinatura de 2/3 dos condõminos . Resido num condomínio que tem 348 (trezentos e quarenta e oito apartamentos. sabe-se da impossibilidade de reunir-se todos em assembléia para esse fim. Poder-se-ia convocar uma assembléia para essa finalidade e, não havendo quorum, não dar encerramento à mesma, de forma a se conseguir, de porta em porta, a assinatua dos demais condõminos? Dando-se por encerrada a assembléia somente dois ou três dias após a abertura da mesma e com a consecução das assinaturas necessárias para a almejada alteração da convenção?

    Agradeçoa atenção e, não sendo possível me responder, poderias me indicar um livro onde eu poderia conseguir essa informação?

    Atenciosamente, Dalva Macedo

  2. ALBERTO PRADINES disse:

    Prof Passarelli, tive a satisfação de fazer o Curso de Especialização em Direiro Notarial e Registral pela Unisul, e algumas disciplinas foram ministradas pelo senhor. Comprei o Curso Jurídico de Direito Registral em que o senhor cita por diversas vezes os ensinamentos de Afrânio de Carvalho, mas não consigo encontrar o livro indicado pelo senhor sobre registro de imóveis de Afrânio de Carvalho. Por favor preciso de sua ajuda para a aquisição do referido livro.
    Atc.
    Alberto Pradines

Deixe um comentário

Preencha os seus dados abaixo ou clique em um ícone para log in:

Logotipo do WordPress.com

Você está comentando utilizando sua conta WordPress.com. Sair / Alterar )

Imagem do Twitter

Você está comentando utilizando sua conta Twitter. Sair / Alterar )

Foto do Facebook

Você está comentando utilizando sua conta Facebook. Sair / Alterar )

Foto do Google+

Você está comentando utilizando sua conta Google+. Sair / Alterar )

Conectando a %s