O princípio da continuidade considera a pessoa que transfere o direito, não a que o recebe.

No acórdão abaixo fixa-se o entendimento de que “o princípio da continuidade considera a pessoa que transfere o direito, não a que o recebe”

Decisões do CSM-SP devem ser cumpridas e receberem sempre o mais alto respeito.

No entanto, do ponto de vista científico e acadêmico, confesso que esta proposição para o princípio da continuidade não me agrada muito… eu particularmente entendo que com vistas à adoção (um dia!) do princípio da boa-fé registral, o princípio da continuidade deveria ser visto em conjunto ou de mãos dadas com o da boa-fé registral, e o da concentração em sentido amplo, de forma que nenhum ato necessário ao perfeito encadeamento da propriedade imobiliária ficasse de fora dos álbuns.

E explico-me: se o escopo do sistema registral é (ou deveria ser) espelhar a cadeia filiatória da propriedade imobiliária com uma singela consulta aos assentos registrais, através do instrumento da certidão, dever-se-ia proporcionar através dela cabal conhecimento de toda a cadeia filiatória. Se considerar-se a continuidade com relação apenas a quem transfere o direito (transferente registral), estabelecem-se os paradigmas para que “adquirentes” permaneçam de fora do fólio.

Um exemplo é a dispensa de registro de atos intermediários de cessão, inclusive cessão de direitos hereditários, para efetuar o registro apenas do adquirente “final”. Qual o inconveniente? É que teríamos então lacunas nos titulares de direito que nunca poderão ser conhecidos pela sociedade, por terceiros interessados, mediante a consulta ao fólio.

Pense-se em um “cessionário” que, assim, nunca teve seu nome sinalizado no fólio, que é devedor de obrigações trabalhistas e fiscais e não tem bens para penhora… ou outra situação qualquer desse molde. Através desse expediente, ele se furta a ter noticiado que em determinado período ele foi sim titular de direitos que poderiam ser penhorados, frustrando as execuções respectivas. Cria-se, assim, um ambiente propício para que algumas pessoas de forma propositada ou não mantenham clandestinas suas aquisições, que só serão sinalizadas em nome de um adquirente “final”.

Assim, frustra-se em alguma medida a operatividade e eficácia do registro público, segundo penso, respeitosamente. Pode-se argumentar, por certo, que seria possível consultar e pesquisar outras fontes, mas sem dúvida, ainda que pesquisas dessa natureza fossem frutíferas, os caminhos para alcançar tal objetivo seriam mais tortuosos, demorados, e provavelmente mais dispendiosos.

Fica a expectativa de que este tema possa ser objeto de análise pelos mais doutos para, quiçá, repercutir no futuro nas orientações jurisprudenciais.

ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL N° 0000039-43.2012.8.26.0562, da Comarca de SANTOS em que é apelante GERCINO MANOEL DA SILVA e apelado o 1º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS da referida Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do Desembargador Relator, que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento os Desembargadores IVAN RICARDO GARISIO SARTORI, Presidente do Tribunal de Justiça, JOSÉ GASPAR GONZAGA FRANCESCHINI, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça, CARLOS AUGUSTO DE SANTI RIBEIRO, Decano em exercício, SAMUEL ALVES DE MELO JUNIOR, ANTONIO JOSÉ SILVEIRA PAULILO e ANTONIO CARLOS TRISTÃO RIBEIRO, respectivamente, Presidentes das Seções de Direito Público, Privado e Criminal do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 29 de novembro de 2012.
(a) JOSÉ RENATO NALINI, Corregedor Geral da Justiça e Relator
VOTO
REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida – Princípio da continuidade – Ofensa – Artigo 252 da Lei n.º 6.015/1973 – Registro dependente do prévio cancelamento de assento anterior – Pertinência da exigência impugnada – Dúvida procedente – Recurso desprovido.
A interessada requereu suscitação de dúvida, pois inconformada com a desqualificação da escritura pública de venda e compra apresentada para registro (fls. 04).
O Oficial de Registro, ao suscitar a dúvida, alegou que o acesso do título ao fólio real depende do cancelamento do R.2, sob pena de ofensa ao princípio da continuidade registral (fls. 02/03).
O interessado, ao oferecer impugnação, ponderou: o cancelamento exigido independe de intervenção judicial, ou seja, basta, para tanto, manifestação dos interessados (fls. 17/21).
Após o parecer do Ministério Público (fls. 39/40), a dúvida foi julgada procedente (fls. 43/46), razão pela qual o interessado, reiterando suas afirmações pretéritas, interpôs apelação (fls. 50/55), recebida nos efeitos devolutivo e suspensivo (fls. 56).
Com nova manifestação do Ministério Público (fls. 57/58), os autos foram remetidos ao Conselho Superior da Magistratura (fls. 61/62) e, ato contínuo, abriu-se vista à Procuradoria Geral de Justiça, que propôs o desprovimento do recurso (fls. 65/66).
É o relatório.
De acordo com a certidão da matrícula n.º 38.101 do 1.º Registro de Imóveis da Comarca de Santos, o bem imóvel pertence a Aparecido Alves Feitosa (fls. 12/13 – R.2).
A sentença judicial reiteradamente lembrada pelo interessado determinou, exclusivamente, o cancelamento do R.1 da matrícula n.º 38.101 do 1.º Registro de Imóveis da Comarca de Santos (fls. 24/26), que documenta a aquisição do imóvel por Andriane Aparecida Cardoso Parada Bezerra, casada com Luiz Alves Bezerra (fls. 12/13).
Embora Aparecido Alves Feitosa tenha adquirido a coisa de Andriane Aparecida Cardoso Parada Bezerra e Luiz Alves Bezerra, o R.2 permanece hígido: “o registro, enquanto não cancelado, produz todos os seus efeitos legais ainda que, por outra maneira, se prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido” (artigo 252 da Lei n.º 6.015/1973).
Ademais, Aparecido Alves Feitosa não participou do processo contencioso, quero dizer, a sua situação jurídica não pode ser afetada por decisão lançada em processo onde sequer interveio.
Destarte, a escritura pública por meio da qual a Companhia de Habitação da Baixada Santista – COHAB SANTISTA alienou o bem imóvel objeto da matrícula n.º 38.101 do 1.º Registro de Imóveis da Comarca de Santos a Maria Merces Barbosa da Silva e Gercino Manoel da Silva é, dentro do contexto aduzido, insuscetível de registro.
Enquanto não for cancelado o R.2, o acesso do título ao fólio real restará inviabilizado, por força do princípio da continuidade (artigos 195 e 237 da Lei n.º 6.015/1973). Consoante esclarece Afrânio de Carvalho:
O princípio da continuidade, que se apoia no de especialidade, quer dizer que, em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidade à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmissões, que derivam umas das outras, asseguram a preexistência do imóvel no patrimônio do transferente.
Em síntese: o princípio da continuidade considera a pessoa que transfere o direito, não a que o recebe.
Portanto, no caso vertente, a exigência questionada preserva a continuidade: quem transferiu o direito não figura no Registro de Imóveis como seu titular.
Pelo exposto, nego provimento ao recurso.
(a) JOSÉ RENATO NALINI, Corregedor Geral da Justiça e Relator (D.J.E. de 04.02.2013 – SP)

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Sobre Luciano Passarelli

Registrador Imobiliário. Mestre e doutor em Direito Civil (PUC-SP). Professor de Direito Notarial e Registral Imobiliário.
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